激活产业园区，助力企业腾飞

——访微格（上海）投资管理有限公司董事长张建永

文/陈凤

行走在上海国家会展中心启荟源5A办公楼，宽敞明亮的空间和现代摩登风格的设计，令人赏心悦目，工作热情和灵感更容易被激发。启荟源由民营企业——微格（上海）投资管理有限公司（以下简称微格集团）管理运营。该公司创始人、董事长张建永是一位40多岁、英姿勃发的创业者，在上海商业地产界摸爬滚打二十年，目前集团已在全国共计约有50多个规模产业园项目（合计120多万平米），员工300多人。谁又能想到，30年前的张建永只是福建霞浦海边一位普通的渔家少年，30年后，他的人生在上海这个国际大都市、在世界最大的会展中心绽放得光彩夺目。张建永的创业故事，还得从距今30年前、距离上海622公里之外的霞浦海滩说起。

向大海远方眺望

海浪轻吻滩涂，霞光映红天际。福建霞浦县地处台湾海峡西北岸，当地渔民世代靠打渔为生，日出而作，日落而息，一辈子勤勤恳恳。张建永在海边度过了难忘的童年。上了初中，他开始利用寒暑假跟随父亲行驶十多个小时的崎岖山路，到省城贩卖海产品。后来他提出想休学，子承父业，岂料，父亲一口回绝，将他拉到滩涂上，指着大海说：告诉我，你看到最远的地方是哪里？张建永尽力远望，大浪远去，苍穹低垂，在远方相交成了海天一线。父亲说，孩子，如果你走得够远，飞得够高，那你就会发现，外面的世界更精彩啊！那一刻，张建永醍醐灌顶，明白在海的远方，有个更大的世界在召唤他。

有时，命运女神总会眷顾四海为家的福建人。宗族、血亲、姻亲，这一天然的纽带，成为闽商走出去的资本。20世纪90年代初的一天，张建永第一次站在了上海滩黄浦江畔。那天，在黄浦区江阴街，他见到了姑父。姑父告诉他，就在这条街上，他租赁了一间500平方米的破旧库房，经过装修，底楼隔成数间商铺，楼上辟为宿舍和库房。原本只想通过这种谋生手段来维持生计，谁知，“无心插柳柳成荫”，这种“商住”两用的租赁模式大受欢迎。姑父还向他介绍了在南京东路、十六铺等地段从事这行的几个乡亲。

一石激起千层浪，激活了他脑海中的信息库。他想起，高中毕业后，他与两个走出霞浦、远赴英国的同学在互联网上聊天。同学告诉他，英国有一家从事办公租赁的雷格斯集团，创建于1989年，谷歌、诺基亚、东芝等客户，以及数千家中小企业都通过将其办公室和工作场所需求外包给雷格斯集团，从而更加专注于自身的核心业务。那一刻，他脑海里跳出了几个关键词：新兴业态、租赁办公、中国空白……那些走南闯北，贩卖海鲜岁月沉淀的经商细胞，刹那间被激活了。

       他开始在上海各个地方实地考察。尽管，这是他第一次接触这个“行当”，但是他睿智地“绘”出了一个商业模型：以承租、设计、改建、招商、运营等成本为导向，自行建模、自行推导。当他看到最后的利润率时，他的心，仿佛被什么东西击中，顿时兴奋不已。

做没人敢做的“生意”

张建永很好地传承了闽商“善观时变、顺势而为、敢冒风险、爱拼会赢”的精神。1999年，28岁的张建永怀揣数万元，与二个同伴一起，在徐汇区龙吴路租了一间小房子，开启创业生涯。邻居们都很好奇这几个一表人才、西装革履的福建小伙子到底在做什么生意？几个月后，他们得到了答案。

张建永三人经过几个月考察，在徐浦大桥下发现“商机”：一座诞生于计划经济时代、面积7000多平方米的国有礼品印刷厂，因不适应市场经济，而处于停业状态，印刷好的台历，被当做垃圾，堆放一地。厂长心急如焚，盼有人前来接这“烫手山芋”。一天，三个福建小伙子走进厂长办公室，找他商谈，想将厂区全部承租下来！而且，一租就是15年，还一次性“付一押三”！

真是“喜从天降”！厂长赶紧向上级汇报，此后谈判顺利完成。腾出厂区后，厂长想看看这三个福建人究竟怎样捣鼓？他发现，他们也就是简单整修，把印刷厂变成了一个个“格子间”，冠以“产业园”头衔。不料，五六个月后，100多个设计、包装、仓储等行业的客户夹着公文包，纷纷前来“产业园”入驻开业。破厂房一下子变成“香饽饽”，厂长惊呆了：这种方法，自己怎么就没有想到呢？这三个福建人真是不简单！

18年后的今天，坐在国展中心里的张建永，向我们揭开了当年大胆接手这样一家废弃厂房的谜底：“改革开放后，有多少人想创业，可又有多少人租得起几千平米办公室？我们看中它连接浦西浦东的优越地理位置，把它租下来，分割出租，恰恰满足了当时社会的需求。我们把这种做法，称之为‘整体碎片化’，与雷格斯集团的都市办公租赁概念如出一辙。”

笔者好奇：张建永来自福建霞浦一户普通人家，上海毫无背景和人脉，凭什么招商引资？他听罢胸有成竹地一笑，“我在上海工业厂房网上留了地址、电话和招租信息，五六个月就把客户招满了。因为当时的创业者，也在千方百计地找办公地点，也许彼此都没有人脉，网上信息就成了牵手的平台。”

迅速扩张的商业版图

徐浦大桥下的工业园区从一株幼苗长成一棵大树。张建永以独到的眼光、果断的行动快速复制这一模式，在上海多点开花，微格集团应运而生。公司刚创办，张建永和其他两名集团创始人就毫不犹豫报名参加了CMBA班学习。如果说，张建永的与众不同之处，那就是爱学习、善思考。而这种个性既为他抓住当时上海产业政策调整迎来的机遇，大量复制第一个成功案例，也为他日后商海行舟创造了条件。

2007年，青浦区徐泾镇有一家停产的化工厂，厂里工人已闲散好几年，成空壳的厂区无人接手，渐渐变成集“脏、乱、差”为一体的城市“毒瘤”。周边聚集了约8万名居民，怨声载道，抱怨徐泾镇配套设施跟不上，看病、购物、娱乐都要跑去市区，而这个破旧厂区也影响了周边楼盘形象和环境。但在张建永眼里，这颗“毒瘤”是可以打造成为一个优质商业地产项目的。然而，工业用地转为商业用地，是划了红线的政策禁区。这也是其他同行看到商机，却最终“望洋兴叹”的原因。

张建永暗下决心，要涉过这道“天堑”。此后，他一次次走进居民家中，聆听老百姓的心声，寻找突破口。他决定投资，找来设计师，拟将厂区改建为一条商业步行街，让周围老百姓生活更便利，让徐泾镇的土地增值。他的想法，受到周边居民、街道居委会干部、镇政府领导一致叫好！

可是，现实的“红线”跨越难度又超乎张建永的想象。决心已下，绝不退缩！他花了整整一年时间，到当地工商、税务、城管、规划部门，甚至上级主管部门，一家家去拜访，一次次去游说他的“民心工程”梦想。毕竟，时代不同了，改革开放带来人们思想观念的转变。徐泾镇乃至更高一级的地方政府领导意识到，“大虹桥”建设已如离弦之箭，容不下这只“毒瘤”长期存在。

功夫不负有心人。在张建永的不懈努力下，“红线”最终得以解除。公司首期投入500万，仅用两年时间，一条整洁、繁华的新九步行街呈现在人们的面前。张建永毫不犹豫地再次投入1000万元，用于二期建设。在200米长的步行街上，建起了凯旋门、喷水池等景观，完善了摄像头、消防等安全配套设施，120户商家“争先恐后”进入新九步行街开店经营。

       当地居民兴奋之情溢于言表：“徐泾镇终于有了‘高大上’的感觉”“带孩子来这里，可以玩上一天”“以后吃饭、购物，再也不用大老远跑市区了”……

几年后，微格集团又在青浦区重固镇，成功租下一块占地110亩的闲置厂区，开发了国际汽车城项目，同样取得傲人成绩。仅仅十来年时间，张建永又陆续成功运营了上海中心大厦40层的涉外企业总部共享办公空间、虹桥等地的3个微格创意园、苏州、南京的微格产业园等众多项目。现全国共计约有50多个规模产业园项目，2018年预计营业额在5.5亿元，为上千个中小企业、园区平台共计提供数万个就业岗位。公司逐步发展为以投资开发、租赁管理、物业管理为主，涵盖商务服务、物流管理、税务、财务、法务咨询、产业孵化、政策辅导、金融股权等全方面增值服务的运营体系。集团目前每年为国家创造上亿税收，已成为备受各地方政府青睐、在行业内颇有影响力的领军企业。

成功落子上海新地标

微格集团自问世以来，无论是打造商业办公地产，还是创意产业园、工业仓储园，抑或电商物流产业链园区，每一步都与国家、上海的产业政策契合，每一步都在创新中发展。2015年，张建永带领公司总部进驻国家会展中心，可以说这是公司近年的点睛之笔，也是张建永在他的商业棋盘上下的又一步“妙棋”。

位于徐泾镇诸光路的国家会展中心（上海）2015年落成，总建筑面积147万平方米，拥有40万平方米的室内展厅和10万平方米的室外展场，配套15万平方米商业中心、18万平方米办公设施和7万平方米五星级酒店，2018年中国国际进口博览会也将在这里举办。早在2014年，国展中心尚在建设中的时候，张建永就凭借其出色的选址能力，看准了这个机遇，与国家商务部、管理方兰生集团等商谈合作事宜。然而，作为一家民营企业，张建永为何能取得如此高规格的“牌照”？张建永坦言：国展中心将是会展行业翘楚们的聚集之地，越来越多的参展商和策展商需要更多元化的服务。微格瞄准了这样的市场空白，为会展行业提供灵活的办公服务和专业的信息技术与团队支持。这样，既帮助客户省去装修费、提高经营利润，又通过整合行业资源，为行业带来全新的发展动力。

2015年，由国家会展中心直接投资开发的6万平方米的5A商务办公区，正式由微格运营管理。同年11月，位于国展中心A栋的微格·启荟源正式启幕。启荟源作为上海微格集团的服务中心，可为客户提供短租办公室、会议室、接待室、洽谈室、空中花园、物流仓储等一系列的共享办公空间。如果客户有特殊要求，集团可以提供临时工位，按面积、时间计算费用。各种想不到的服务，甚至细化到前台接待、电话接听、会议记录、翻译会计、滴滴出行、咖啡红酒……一句话，“拎着公文包，前来办公”。

启荟源成立后，吸引了世界各地多家企业“近悦远来”：着名的华为集团在这里签署了300亿的大单；威马汽车集团入驻后，业务量大增；德国麦迪集团进驻两年，上缴税收2个亿……而当入驻企业需要拓展业务场所时，微格集团旗下的商业办公楼、产业园、众创空间随时可供他们做出多样化选择。

       成功的商业模式，良好的品牌与声誉，使张建永和他的微格集团荣获中国品牌节“2015年中国互联网行业领军人物”、2016-2017年度上海市先进私营企业、上海市福建商会“2013-2015年创新企业”、青浦区纳税百强（平台型）企业等诸多荣誉。

后记：未来已来

手握50余个项目，上百万平方米，年营业额超5亿，张建永是否已经满足？对未来还有什么规划？说到这里，他淡然一笑：成绩永远属于过去，新的起点就在眼前。他透露，下一步，要积极招揽人才，加大在全国各省市布局的力度，力争2020年经营项目突破100个、面积突破200万平方米，年销售额达到10亿，为上市做铺垫。

另外，他还没有告诉外人的，是他已经呼应国家“一带一路”倡议，与中巴经济走廊委员会主席穆沙希德·侯赛因部长见面，受邀前往巴基斯坦考察，投资商务电子项；还与格鲁吉亚第一副总理迪米特里·库姆西什维利、韩国前副总理吴明等洽谈相关项目。他的目标，何止全国，分明是整个亚太地区。

       未来已来，一盘魄力更大、充满胆气的棋局，正在徐徐拉开序幕……